Immobilien USA: Wie viel Haus bekomme ich fürs Geld?

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Wie viel Haus bekomme ich fürs Geld?

updated June 01, 2013

US-Immobilien Viel Haus für wenig Geld

Der amerikanische Immobilienmarkt gilt als extrem transparent

Der starke Euro macht den Immobilienkauf in den USA zum lohnenden Geschäft für Schnäppchenjäger. Zwar neigt sich die Krise dem Ende zu – Preisnachlässe sind aber weiterhin möglich.

Zwei Jahre lang musste Top-Model Gisele Bündchen warten – nun hat sie ihr Penthouse in New York doch verkauft. 24 Monate, in denen sich die Brasilianerin langsam, aber sicher von der Vorstellung verabschieden musste, mit dem Kauf der 160 Quadratmeter großen Wohnung hoch über den Dächern des West Village das Geschäft ihres Lebens zu machen. 2002 hatte Bündchen das Penthouse mit zwei Schlafzimmern und Blick auf den Hudson für knapp drei Millionen Dollar erworben. Im Herbst 2007 forderte sie 10,9 Millionen – doch kein Kaufinteressent biss an: Die Subprime Krise warf ihre Schatten voraus, und als ein Jahr später die Investmentbank Lehman Brothers pleiteging, wurde es vollends düster über dem Immobilienmarkt in Manhattan. Als nun Bündchen vor vier Wochen ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag setzte, hatte sie ihre Preisvorstellung um die Hälfte nach unten korrigiert – „nur“ 4,5 Millionen Dollar zahlte der Käufer, der ungenannt blieb. Ob er damit ein Schnäppchen machte, wird erst die Zukunft zeigen.

Noch sind die Experten uneins, ob der US-amerikanische Immobilienmarkt seine Krise vollends überwunden hat. Eines aber ist sicher: Hatte der Käufer Euros in der Tasche, stimmt sein Timing. Der Kurs des Dollar ist in den zurückliegenden Monaten kontinuierlich gefallen, dadurch wurde auch Bündchens Bude immer günstiger: Statt der 3,6 Millionen Euro, die man im März 2009 gegen 4,5 Millionen Dollar hätte tauschen müssen, reichten bei Vertragsabschluss gut drei Millionen Euro, eine Ersparnis von fast 16 Prozent.

Alte Welt kauft neue Welt

Käufer aus Europa nutzen offenbar diesen Währungsvorteil: „Im dritten Quartal dieses Jahres hat die Nachfrage von Kunden aus der Euro-Zone angezogen, insbesondere aus Deutschland“, sagt Makler Rauert Peters, als Engel & Völkers-Partner zuständig für die Märkte New York und Massachusetts. Ein Fünftel seines Geschäfts machte er zwischen Juli und Oktober mit Käufern aus dem Ausland, davon kamen drei Viertel aus Deutschland.

Auch Kollege Stefan Bolsen in Marco Island, Florida, hat seit einiger Zeit mehr Anfragen aus der Heimat. „In Scharen kommen die Kunden allerdings nicht, Deutsche sind ja nicht so sehr entscheidungsfreudig“, sagt der Immobilienvermittler. Dabei gebe es derzeit eine Menge Chancen, wirbt er für den Sonnenstaat. So habe ein Kunde aus Europa erst kürzlich ein 300 Quadratmeter großes, drei Jahre altes Haus direkt am Wasser erworben. 2006 sollte es 2,9 Millionen Dollar kosten, niemand kaufte, die Villa blieb unbewohnt. Bis zum Sommer 2009 hatte der Bauträger seinen Preis auf 1,79 Millionen Dollar gesenkt, der Schweizer bot ungerührt 1,1 Millionen. „Nach langem Verhandeln wechselte das Objekt schließlich für 1,25 Millionen Dollar den Eigentümer“, berichtet Bolsen. Preisabschläge von 50 Prozent und mehr seien durchaus keine Seltenheit: „Wenn man 2005 noch mindestens 800 000 Dollar für eine Zwei-Schlafzimmer-Wohnung mit Meerblick und 100 Quadratmeter Wohnfläche aufbringen musste, bekommt man sie heute schon für 350 000 Dollar.“

US-Immobilien Wo selbst Schnäppchen noch ein Vermögen kosten

So hoch sind die Preiskorrekturen allerdings nicht überall an den US-Küsten. In den Hamptons auf Long Island im Staate New York etwa, dem bevorzugten Rückzugsort der Reichen und Schönen aus Manhattan und anderswo, seien die Preise um etwa 30 Prozent gegenüber 2006/07 gefallen, berichtet Priscilla Garston, Maklerin bei Prudential Douglas Elliman, einem der größten Immobilienvermittler in New York City und Umgebung. „Der Markt in den Hamptons hat seinen Boden gefunden“, ist sie überzeugt.

Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern haben sich allem Anschein nach wieder weitgehend angeglichen, beobachtet auch Ratrick Galway, Geschäftsführer beim Makler Town and Country Real Estate in Westhampton: Der Verhandlungsspielraum liege wieder im Bereich um die zehn Prozent. Für eine 65 Quadratmeter große Wohnung mit zwei Schlafräumen in Sag Harbor – einem malerischen Städtchen zwischen East Hampton und Southampton – zahlt man heute knapp unter 400 000 Dollar. Eine 280 Quadratmeter große Villa in Southampton ohne Meerblick, aber mit fünf Schlafzimmern kostet auch nach der Krise noch knapp 1,5 Millionen Dollar.




Edeldomizile auf der Promi-Meile
Eine der nach wie vor teuersten Lagen auf den Hamptons bleibt der im deutschen Sprachraum spätestens durch den gleichnamigen Roman von Max Frisch bekannte Ort Montauk. An der Südostspitze von Long Island gelegen, bring hier jeder Hausverkauf durchschnittlich fünf Millionen Dollar. Kein Wunder, hier liegen die Sommerresidenzen von Filmlegende Robert De Niro und Modemulti Ralph Lauren. Und auch Milliardenbetrüger Bernard Madoff nannte hier eine 280-Quadratmeter-Villa sein eigen. Die ist inzwischen verkauft: für 9,41 Millionen Dollar an einen unbekannten Käufer.

Noch zu haben ist das Madoff-Penthouse auf der vornehmen Upper East Side von Manhattan: Es soll dem Entschädigungsfonds der Madoff-Kunden 9,9 Millionen Euro einbringen. Gut möglich, dass der Preis erzielt wird. Denn: „New Yorks Wohnimmobilienmarkt belebt sich wieder“, sagt Michael Slattery, Vizepräsident des alteingesessenen Immobilienverbandes Real Estate Board of New York (REBNY). Wie dessen aktuelle Marktanalyse zeigt, lagen die Preise im dritten Quartal 2009 zwar noch um durchschnittlich 14 Prozent niedriger als ein Jahr zuvor. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2009 allerdings hat sich der Markt stabilisiert: Das Plus von vier Prozent zeigt, dass die Talsohle womöglich durchschritten ist. Das entspricht dem landesweiten Trend: Erste Hinweise zeigen, dass der 34 Monate andauernde Rückgang der US-amerikanischen Hauspreise gestoppt sein könnte. Der Leitindex für den US-Häusermarkt – der sogenannte Case/Shiller-Index – liegt erstmals wieder leicht im Plus.

In Ruhe sondieren

Für eine endgültige Entwarnung ist es allerdings zu früh: Die zuletzt auf den höchsten Stand seit 1983 gestiegene Arbeitslosigkeit von mehr als zehn Prozent belastet den Markt für private Immobilien schwer. Auch das Auslaufen des staatlichen Förderprogramms für Immobilienkäufer Ende November könnte noch einmal für eine Delle bei der Nachfrage sorgen. Und schließlich schlummern immer noch Gefahren in den Kreditbüchern der Banken: Noch sind längst nicht alle notleidenden Immobilien zwangsversteigert – auch sie könnten die Hauspreise noch einmal unter Druck bringen.

US-Immobilien Wie Interessenten ihre Traumimmobilie finden

Vermutlich gibt es weltweit keinen transparenteren Immobilienmarkt als den der USA: Jeder für eine Region zugelassene Makler hat Zugriff auf jedes Angebot in seiner Region. Jedes Verkaufsangebot wird „gelistet“ und ist für alle Maklerkollegen sichtbar. Die Courtage zahlt der Verkäufer, sind zwei Makler am Geschäft beteiligt, wird geteilt. Der größte nationale Maklerverband, die National Association of Realtors (NAR), unterhält überdies eine Website mit dem landesweit ausgiebigsten Immobilienangebot (www.realtor.com).

Kaufangebote werden in aller Regel schriftlich abgegeben – in Form eines vorgefertigten Kaufvertrages. Neben dem angebotenen Kaufpreis enthält der Vertrag auch den Nachweis der Finanzierung. Für deutsche Käufer heißt das: Wer ernsthaft erwägt, in den USA in Kaufverhandlungen einzutreten, sollte gleich einen Eigenkapitalnachweis mitbringen. In aller Regel kontert der Verkäufer das Angebot mit einem eigenen Kaufpreisvorschlag. Bleibt der Käufer am Objekt interessiert, kann es eine Weile hin und her gehen, bis man sich handelseinig geworden ist. Bindend wird der Vertrag, wenn der Käufer den vorgeschlagenen Preis angenommen hat.

Kaufen ohne Notar

Immobilienverkäufe werden in den USA von Rechtsanwälten abgewickelt, Notare beglaubigen nur die Unterschrift des Verkäufers in der Eigentumsurkunde. Was hierzulande der Notar übernimmt – Prüfung der Eigentumsverhältnisse und Grundbucheintrag, Abwicklung der Zahlungen über Notaranderkonten etc. – das ist in den USA die Aufgabe der Anwälte. Käufer und Verkäufer bringen jeweils ihren eigenen Anwalt mit.

Das Honorar für den Rechtsanwalt variiert je nach Aufwand zwischen 200 und 1000 Dollar. Gebühren für die Eigentumsumschreibung summieren sich auf 100 bis 300 Dollar. Hinzu kommen 0,5 Prozent vom Kaufpreis für den Abschluss der sogenannten Title Insurance – eine Versicherung gegen eventuelle Ansprüche von Alteigentümern. Wird der Immobilienkauf mit einem Bankdarlehen finanziert, wird diese Versicherung in jedem Fall gefordert.

Der Fiskus kassiert mit

Ist schon der Immobilienerwerb nicht billig, so ist es der Immobilienbesitz erst recht nicht. So wird jährlich eine Grundsteuer auf den geschätzten Marktwert des Objektes erhoben. Den ermitteln Gutachter anhand übers Jahr erfolgter Verkäufe vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft. Steigen also die Immobilienpreise, so steigt auch die Steuer und umgekehrt. Der Grundsteuersatz ist von Stadt zu Stadt, von County zu County unterschiedlich. In Florida liegt er zwischen 1,5 und 2,5 Prozent pro Jahr. Der zweite große Posten sind die Prämien für Versicherungen. In Küstenregionen können diese mehrere Tausend Dollar pro Jahr ausmachen: Flut und Sturmschäden zu versichern, schlägt je nach Hausgröße mit 1600 bis 2600 Dollar zu Buche.