Ratgeber: Tipps und Tricks zum Hauskauf in den USA
Kauf ohne Risiko: Damit beim Immobilienkauf in den USA nichts
schiefgeht, sollte man die Tipps des in Naples und Ohio tätigen
Rechtsanwalts Dixon F. Miller beherzigen
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Tipps zum Immobilienerwerb in den USA
Quelle: iStock
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Zehn goldene Regeln:
1. Notar Das US-Rechtssystem kennt die Funktion eines zivilrechtlichen Notars nicht. Für eine rechtmäßige Übertragung genügt eine Übertragungsurkunde – deed genannt –, welche vom Verkäufer unterschrieben, von einem Notar beglaubigt und schließlich dem Käufer ausgehändigt wird. Die Beglaubigung ist lediglich eine Feststellung, dass sich der Verkäufer ausgewiesen hat und den deed in Anwesenheit des Notars unterschrieben hat. Es besteht keine Gewähr, dass der Verkäufer rechtlich imstande ist, das Grundstück zu verkaufen.
2. Grundbuch und Versicherungszusage
In den USA gibt es die Einrichtung der title insurance. Dabei handelt es sich um eine Versicherung, dass die Prüfung der Grundbücher durchgeführt worden ist und dass es bis auf von dem Versicherer aufgelistete Ausnahmen keine Eintragungen gibt, welche das Eigentumsrecht belasten. Die Ausnahmen sind zu prüfen. Sie enthalten nicht nur mögliche Mängel, die das Eigentumsrecht belasten, sondern auch Wegerechte oder gegebenenfalls auch die Verpflichtung, Mitglied einer Eigentümergemeinschaft zu werden. Das Objekt kann auch zu einer Besitzgesellschaft (Cooperative Association) gehören,
welche den Verkauf an unerwünschte Personen blockieren kann.
3. Rechtsanwalt
Er ist unerlässlich und sorgt dafür, dass Ihre rechtlichen Interessen wahrgenommen werden, etwa bei der Prüfung des Kaufvertags, der Gestaltung des Besitzes, der Prüfung der Ausnahmen oder der Durchführung des Rechtsgeschäfts (closing genannt).
4. ImmobilienmaklerIn den USA unterscheidet man zwischen den seller’s brokers, die für den jeweiligen Verkäufer arbeiten, und den buyer’s brokers, die vom Käufer mit der Immobiliensuche beauftragt werden.
5. EigentümerHäufig besteht die Möglichkeit, durch Einschaltung einer Zwischenperson, etwa einer Gesellschaft oder eines Trusts, die steuer- und nachlassrechtlichen Folgen des Grunderwerbs günstiger zu gestalten.
6. Haftung
Der Käufer haftet auch für Schäden, die vor dem Kauf angerichtetwurden, zum Beispiel für umweltliche Altlasten und Baumängel. Also bautman meist entsprechende Bedingungen in den Kaufvertrag ein und lässtnach dessen Abschluss entsprechende Inspektionen durchführen.
7. Nutzvorschriften
Die Nutzvorschriften sind jederzeit auf Anfrage bei der betreffendenBehörde erhältlich. Sie werden aber nicht durch die title insuranceversichert. Besonders wenn ein Neubau oder wesentliche Änderungenbeabsichtigt sind, sollte man die geltenden Nutzvorschriften einholen.
8. Fristen
Viele Verträge enthalten eine time of the essence-Klausel. Gemäß dieserKlausel verwirkt man ein vertragliches Recht, falls man von ihm nichttermingerecht Gebrauch macht.
9. Inspektion am Tag des closing
Inspizieren Sie das Objekt noch ein letztes Mal vor dem closing. Oft treten Mängel oder Schäden erst in der letzten Minute auf.
10. Vorbereitung
Der Käufer ist nach der Aushändigung des deed der neue Eigentümer. Abdiesem Zeitpunkt trägt er aber auch das Verlust- und dasHaftungsrisiko. Alle notwendigen Versicherungen sollten also noch vordem
closing mit Geltung ab Zeitpunkt des closing abgeschlossen worden sein.
1. Notar Das US-Rechtssystem kennt die Funktion eines zivilrechtlichen Notars nicht. Für eine rechtmäßige Übertragung genügt eine Übertragungsurkunde – deed genannt –, welche vom Verkäufer unterschrieben, von einem Notar beglaubigt und schließlich dem Käufer ausgehändigt wird. Die Beglaubigung ist lediglich eine Feststellung, dass sich der Verkäufer ausgewiesen hat und den deed in Anwesenheit des Notars unterschrieben hat. Es besteht keine Gewähr, dass der Verkäufer rechtlich imstande ist, das Grundstück zu verkaufen.
2. Grundbuch und Versicherungszusage
In den USA gibt es die Einrichtung der title insurance. Dabei handelt es sich um eine Versicherung, dass die Prüfung der Grundbücher durchgeführt worden ist und dass es bis auf von dem Versicherer aufgelistete Ausnahmen keine Eintragungen gibt, welche das Eigentumsrecht belasten. Die Ausnahmen sind zu prüfen. Sie enthalten nicht nur mögliche Mängel, die das Eigentumsrecht belasten, sondern auch Wegerechte oder gegebenenfalls auch die Verpflichtung, Mitglied einer Eigentümergemeinschaft zu werden. Das Objekt kann auch zu einer Besitzgesellschaft (Cooperative Association) gehören,
welche den Verkauf an unerwünschte Personen blockieren kann.
3. Rechtsanwalt
Er ist unerlässlich und sorgt dafür, dass Ihre rechtlichen Interessen wahrgenommen werden, etwa bei der Prüfung des Kaufvertags, der Gestaltung des Besitzes, der Prüfung der Ausnahmen oder der Durchführung des Rechtsgeschäfts (closing genannt).
4. ImmobilienmaklerIn den USA unterscheidet man zwischen den seller’s brokers, die für den jeweiligen Verkäufer arbeiten, und den buyer’s brokers, die vom Käufer mit der Immobiliensuche beauftragt werden.
5. EigentümerHäufig besteht die Möglichkeit, durch Einschaltung einer Zwischenperson, etwa einer Gesellschaft oder eines Trusts, die steuer- und nachlassrechtlichen Folgen des Grunderwerbs günstiger zu gestalten.
6. Haftung
Der Käufer haftet auch für Schäden, die vor dem Kauf angerichtetwurden, zum Beispiel für umweltliche Altlasten und Baumängel. Also bautman meist entsprechende Bedingungen in den Kaufvertrag ein und lässtnach dessen Abschluss entsprechende Inspektionen durchführen.
7. Nutzvorschriften
Die Nutzvorschriften sind jederzeit auf Anfrage bei der betreffendenBehörde erhältlich. Sie werden aber nicht durch die title insuranceversichert. Besonders wenn ein Neubau oder wesentliche Änderungenbeabsichtigt sind, sollte man die geltenden Nutzvorschriften einholen.
8. Fristen
Viele Verträge enthalten eine time of the essence-Klausel. Gemäß dieserKlausel verwirkt man ein vertragliches Recht, falls man von ihm nichttermingerecht Gebrauch macht.
9. Inspektion am Tag des closing
Inspizieren Sie das Objekt noch ein letztes Mal vor dem closing. Oft treten Mängel oder Schäden erst in der letzten Minute auf.
10. Vorbereitung
Der Käufer ist nach der Aushändigung des deed der neue Eigentümer. Abdiesem Zeitpunkt trägt er aber auch das Verlust- und dasHaftungsrisiko. Alle notwendigen Versicherungen sollten also noch vordem
closing mit Geltung ab Zeitpunkt des closing abgeschlossen worden sein.
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