USA: Finanzierung einer Immobilie

In der Zeit zwischen Abschluß des Kaufvertrages und Closing ist auch die Finanzierung zu klären.In Betracht kommen Banken vor Ort, überregionale Kreditinstitute und Hypothekenmakler (mortgage broker), letztere auch sehr transparent und aktiv im Internet (z.B. http://www.mortgage.com) mit Online–Zinsquotierungen und Annuitätsberechnungen. Unabhängig vom Unterschied zwischen gewerblichen und Wohnimmobilien ist immer die Seriosität und Güte entscheidend, denn eine nicht rechtzeitige Valutierung (das heißt: bis zum Closing) kann zum Scheitern des Kaufvertrages und zur Schadensersatzpflicht des Käufers führen.
Wichtig ist das genaue Verstehen der verschiedenen Bedingungen, Voraussetzungen und aller berechneten Gebühren, Auslagen und Kosten des Kredites (z.B. Bereitstellungsgebühren, Provisionen, Gutachterkosten, Treuhand- und Eintragungsgebühren sowie das Honorar des von der Bank beauftragten Anwaltes). Es ist ratsam, sich vorab eine möglichst genaue Schätzung geben zu lassen und sie in die Vergleichsangebote einzubeziehen. Für den Fall, dass es nicht zur Finanzierung kommt, werden zwar einige Kosten zurückerstattet, andere können aber auch verfallen.
Weitere Punkte, auf die man achten sollte:

Wie lange dauert die Bearbeitung des Kreditantrages und seine Genehmigung?

Wie hoch liegen die Zinsen und wie lange hält sich der Kreditgeber daran gebunden? Kann man sich vorab bindend vereinbaren ("lock in")?

Welchen Änderungen unterliegen Zins und Tilgung über die Laufzeit des Kredites? Wenn der Zinssatz schwanken kann, gibt es die Möglichkeit, ihn auch über eine sogenannte "conversion option" fest zu fixieren und wie? Käufer sollten sich die Begriffe "Index, Margin und Caps" genau erklären und definieren lassen.

Ist eine Kreditversicherung ("private mortgage insurance") sinnvoll oder erforderlich und wie hoch ist die Prämie? Sofern das Eigenkapital unter 20% des Kaufpreises liegt, verlangen Kreditgeber häufig diese Versicherung, die aber nicht der Rückzahlung des Darlehens im Todes- oder Invaliditätsfall gilt, sondern als Schutz der Bank vor einem Verzug des Schuldners und damit einer Kreditkündigung.

Läßt sich der Kredit im Falle des Weiterverkaufes übertragen und zu welchen Bedingungen?

Handelt es sich um einen "Ballon"-Kredit (das heißt: einen Kredit, der über einen bestimmten Zeitraum amortisiert wird, um die Tilgungsraten zu verringern, aber vor Ablauf der berechneten Amortisationzeit mit seinem dann noch offenen Saldo fällig wird)? Kann davon ausgegangen werden, dass das Kreditinstitut refinanziert und zu welchen Bedingungen?

Kauf ohne Risiko!

Beim Immobilienrecht der USA gibt es eine Reihe von Besonderheiten

1. Für eine rechtmäßige Übertragung einer immobilie genügt eine Übertragungsurkunde - deed genannt -, welche vom Verkäufer unterschrieben, vom Notar beglaubigt und shcließlich dem Käufer ausgehändigt wird. Mit der Beglaubigung wird lediglich festgestellt, dass sich der Verkäufer ausgewiesen und den deed beim Notar unterzeichnet hat. Es besteht keine Gewähr, dass der Verkäufer rechtlich imstande ist, dass Grundstück zu verkaufen.

2. In den USA gibt es die Einrichtung der title insurance. Damit wird versichert, dass die Prüfung der Grundbücher durchgeführt worden ist und es bis auf die vom Versicherer gegebenfalls aufgelisteten Ausnahmen keine Belastungen des Eigentumsrechts gibt. Dies Ausnahmen - mögliche Mängel und eventuell auch Wegerechte oder die Verpflichtungen, einer Eigentümergemeinschaft beizutreten - sind zu prüfen.

3. Um den Vertrag, die Gestaltung des Besitzes, die Ausnahmen und die Durchführung des Rechtsgeschäfts (closing genannt) zu prüfen, ist ein Anwalt unerlässlich.

4. Hinsichtlich der Makler unterscheidet man zwischen den sellers' brokers, die für den jeweiligen Verkäufer arbeiten, und den buyers' brokers, die vom Käufer mit der Immobiliensuche beauftragt werden.

5. Der Käufer haftet für Schaden und Altlasten, die vor dem Kauf entstanden sind. Also baut man entsprewchende Bedingungen in den Vertrag ein und lässt nach dessen Abschluss entsprechende Inspektionen durchführen.

6. Inspizieren Sie das Objekt noch ein letztes Mal vor dem closing.