Finanzierung von Immobilien in Florida - So gehts - Tips & Tricks
Übersicht:
Vertragsabschluß
Title Insurance
Vertragsanbahnung
Banken, Lenders und Mortgage Brokers
Beleihungsgrenzen
Erforderliche Nachweise
Problemfälle
Darlehenskonditionen
Vorgehensweise und Absicherung
Vertragsabschluß
Ein Immobilienerwerb in USA funktioniert grundsätzlich anders als in Deutschland:
In Deutschland kümmert man sich zuerst um die Finanzierung und geht dann zum Notar.
In Florida schließt man erst einen privatschriftlichen Vertrag, der alle Einzelheiten (unter anderem das "closing date") beinhaltet. Das closing date kann mehrere Monate in der Zukunft liegen. Zu den Einzelheiten gehoert (außer bei Bargeschäften) auch der (völlig übliche) Finanzierungsvorbehalt.
In praxi geht das so vonstatten, daß Sie als Kaufinteressent ein auf wenige Tage befristetes, schriftliches (meist formularmäßiges) Kaufangebot (offer) unterbreiten. Der angebotene Kaufpreis kann dabei durchaus niedriger sein als der verlangte Preis. Erfahrungsgemäß bringt es nicht viel, über den Preis mündlich verhandeln zu wollen: Das eigentliche Verhandeln beginnt mit einem schriftlichen Kaufangebot. Der Verkäufer nimmt Ihr Angebot dann entweder an oder "kontert" mit geänderten Konditionen (counter offer) oder lässt die gesetzte Frist ungenutzt verstreichen (Ablehnung). Offers und counter offers können ein paarmal hin- und hergehen. Üblicherweise überlassen die Parteien die "schmutzigen Details" des Feilschens und Argumentierens ihren jeweiligen Agenten. Haben beide Seiten zum guten Schluß unterzeichnet (execution), beginnen die im Kaufvertrag spezifizierten Fristen zu laufen.
Nach Abschluss des Kaufvertrags stellt man den Finanzierungsantrag. Sind die Darlehen bewilligt und abrufbereit (ready to close) und alles andere ist auch positiv erledigt, findet die Beurkundung beim "closing agent" statt. Der Verkäufer verlässt den closing table mit einem Scheck in der Hand (Kaufpreis nach Abzug aller vom Verkäufer zu tragenden Kosten und etwa abzulösender Darlehen, ausgestellt und verbürgt vom closing agent), der Käufer mit den Schlüsseln zum Objekt. Beide Parteien erhalten auch eine centgenaue Abrechnung.
Kommt das closing nicht zustande, weil beispielsweise keine oder nicht die gewünschte Finanzierung zu erzielen war, obwohl der Käufer rechtzeitig Darlehensantrag gestellt und allen Anforderungen nach Dokumentation nachgekommen ist, erlischt der Kaufvertrag. Bereits getätigte Anzahlungen werden zurückerstattet. Anzahlungen werden nie an den Verkäufer direkt, sondern an einen sog. escrow agent geleistet, der die Mittel bis zum closing treuhänderisch verwaltet.
Kurz und gut: Solange Sie einen Ihren Gegebenheiten entsprechenden Finanzierungsvorbehalt im Kaufvertrag haben (und auch alles andere "stimmt"), können Sie getrost unterschreiben!
Title Insurance
Ein Grundbuch wie in Deutschland gibt es in Florida nicht. Zwar werden Immobilientransaktionen üblicherweise gerichtlich "recorded", aber das ist freiwillig und begründet nichts weiter als den Anschein rechtmäßigen Eigentums. Es ist deshalb keinesfalls unmöglich, daß Sie vermeintlich guten Glaubens erworben haben, es sich aber später herausstellt, daß der Verkäufer gar nicht rechtmäßiger Eigentümer war. In diesem Falle verlieren Sie Ihr Eigentum. Die einzige Absicherung dagegen ist die sog. Title Insurance. Die verhilft Ihnen zwar nicht wieder zu Ihrem Eigentum, erstattet aber den finanziellen Verlust (den Kaufpreis). Title Insurance wird regelmäßig vom closing agent offeriert, und Sie sollten das Angebot annehmen, und zwar die "owner's policy"! Wenn Sie den Erwerb finanzieren, besteht Ihr Darlehensgeber (lender) sowieso auf einer Title Insurance, aber aus der "lender's policy" können Sie selbst keine Ansprüche ableiten und außerdem deckt die lender's policy nur den (geringeren) Darlehensbetrag ab.
Vertragsanbahnung
Schon im Vorfeld des Vertragsabschlusses gibt es Unterschiede zu deutschen Gepflogenheiten zu beachten: Während in Deutschland der Käufer etwaige Maklercourtagen zu zahlen hat, werden beteiligte Makler in Florida stets und in voller Höhe vom Verkäufer vergütet! "Sale by owner" ist in Florida die Ausnahme, fast alle Transaktionen gehen über Makler, und hiesige Makler unterliegen strengen Sorgfalts- und Aufklärungspflichten, was für den Käufer grundsätzlich vorteilhaft ist. Allerdings: Makler können als seller's agent, als buyer's agent oder als transaction broker tätig werden. Es ist nicht besonders schlau, sich ohne sachkundige Unterstützung in Verhandlungen mit einem transaction broker oder gar mit einem seller's agent einzulassen. Sie begeben sich dann nämlich ganz unnötig der professionellen Unterstützung durch einen buyer's agent IHRES Vertrauens, die Sie keinen Pfennig gekostet hätte (die wechselseitig beteiligten Makler teilen sich die vom Verkäufer zu zahlende Provision beim closing)!
Es liegt auf der Hand, daß Sie in aller Regel mit einem deutschsprachigen Makler als buyer's agent am besten bedient sind: Selbst wenn Sie perfekt Englisch sprechen sollten, werden Sie bei juristischen Termini, sonstigem Fach-Chinesisch und "üblichen Gepflogenheiten" sachkundige Assistenz in Ihrer Muttersprache vermutlich sehr zu schätzen wissen.
Ihr buyer's agent kann viel für sie leisten und kostet Sie nichts. "Ausprobieren" ist erlaubt, Sie gehen normalerweise keinerlei Verpflichtungen gegenüber ihrem buyer's agent ein und können jederzeit wechseln. "Nicht erlaubt" ist, mit mehreren Maklern gleichzeitig zu arbeiten, oder Ihren buyer's agent erst dann einzuschalten, wenn Sie bereits selbst und auf eigene Faust Kontakt mit einem Verkäufer oder dessen Makler aufgenommen haben. Dann hat Ihr buyer's agent nämlich keine Chance mehr, auch nur einen Cent zu verdienen, und wenn er/sie schon ohne Kosten für SIE arbeitet, kann er/sie dennoch nicht daran interessiert sein, UMSONST zu arbeiten!
Apropos: Das "Suchen auf eigene Faust" ist ebenso überflüssig wie Zeitverschwendung! Ein weiterer Unterschied zu Deutschland besteht nämlich darin, daß es so ewtas wie "im Exklusivauftrag von Maklerbüro XYZ" kaum gibt: Nahezu ALLE jeweils am Markt befindlichen Objekte sind per MLS (Multiple Listing System) zur Kooperation ausgeschrieben, und das sind zu jedem beliebigen Zeitpunkt TAUSENDE. Wenn Ihr buyer's agent "Realtor" ist (nicht jeder "Real Estate Agent" ist Realtor!), dann hat er/sie nicht nur Zugang zum MLS, sondern kann dort Datenbankabfragen vornehmen und genau die Objekte herausfiltern, die Ihren Vorstellungen möglichst nahe kommen. Er/sie arrangiert dann Besichtigungstermine für Sie und begleitet Sie auch dabei.
Empfehlung: Suchen Sie sich frühzeitig in Florida einen (deutschsprachigen) Makler Ihres Vertrauens als buyer's agent! Wenn Sie in Deutschland mit einem Makler zusammenarbeiten, der sich mit Florida-Immobilien auskennt, wird er/sie Ihnen sicherlich einen vertrauenswürdigen Kooperationspartner vor Ort vorschlagen können.
Banken, Lenders und Mortgage Brokers
In Deutschland gehen Sie in Sachen Immobilienfinanzierung üblicherweise zu einer/Ihrer Bank oder Sparkasse. Irgendwo im Hintergrund ist möglicherweise eine Hypothekenbank involviert, meist ein "Verbundpartner" Ihres jeweiligen Kreditinstituts. Hypothekenmakler kennt man in Deutschland nicht, wenigstens nicht im Privatgeschäft.
Auch das ist in USA anders, und Sie brauchen eine Finanzierung (mortgage) von einem amerikanischen Kreditinstitut, denn keine deutsche Bank oder Sparkasse wird Ihre Florida-Immobilie als Sicherheit für die Finanzierung des Immobilienerwerbs akzeptieren: Weit weg, anderes Rechtssystem, mangelnde Kenntnis des amerikanischen Vollstreckungsrechts etc.
Zwar können Sie auch in Florida in eine Bank hineinspazieren und nach einer Immobilienfinanzierung fragen. Sie werden jedoch sofort an einen "mortgage specialist" verwiesen, der meist direkt für die Hypothekenabteilung oder -schwestergesellschaft (lender) tätig ist. In vielen Fällen wird Ihnen dieser mortgage specialist mit Bedauern mitteilen, daß man leider keine Darlehen für "foreign nationals" zu offerieren hat - und Sie möglicherweise an einen unabhängigen Mortgage Broker verweisen.
Andererseits arbeiten nahezu alle "lenders", auch solche, die Programme für "foreign nationals" anbieten, mit Mortgage Brokers zusammen und haben zu diesem Zweck zwei völlig getrennte Vertriebswege mit unterschiedlichen Konditionen: Da ist die "retail" Abteilung (Einzelhandel: Direktvertrieb) und die "wholesale" Abteilung (Großhandel: Vertrieb über Mortgage Broker). Wie der Name schon sagt: Der Mortgage Broker kauft zu güstigeren Konditionen ein als der jeweilige lender im Direktgeschäft selbst anbietet und kann deshalb mitunter sogar die Konditionen unterbieten, die Ihnen aus derselben Quelle im Direktgeschäft offeriert wurden.
Damit nicht genug: Ein Mortgage Broker arbeitet jeweils mit einer Vielzahl von lenders, während der einzelne lender jeweils nur seine eigenen Produkte anzubieten hat. Und was lender A nicht anzubieten hat, kann möglicherweise lender B offerieren, oder gar lender C zu noch güstigeren Konditionen als lender B. Weil das so ist, werden in USA fast soviele mortgages über Mortgage Brokers abgeschlossen wie im Direktvertrieb der Kreditinstitute.
Schlußfolgerung: Suchen Sie sich in Florida einen deutschsprachigen Mortgage Broker Ihres Vertrauens. Ich empfehle einen bestimmten: SOUTHERN FINANCING :-) Wir werden das Maximum für Sie herausholen. Bei Mortgage Brokers gilt übrigens meist dasselbe wie für Immobilienmakler: Nicht Sie, sondern der jeweilige LENDER vergütet in der Regel den Mortgage Broker. Sie selbst zahlen (im Erfolgsfalle!) lediglich bescheidene Gebühren von ein paar hundert Dollar, die Ihnen der lender im Direktgeschäft ebenfalls abverlangen (oder in die Kondition einrechnen) würde!
Beleihungsgrenzen
Es hat sich einiges getan in den letzten Jahren. Heutzutage sind Darlehen an "foreign nationals" bis zu 80% des Kaufpreises möglich! Auch sogenannte "cash-out"-Refinanzierungen sind machbar, womit Sie im Objekt gebundenes Eigenkapital verflüssigen können. Mit der Kombination von cash-out (auf ein Objekt, welches Sie bereits besitzen) und 80%-Finanzierung für den Errwerb eines weiteren Onkets sind also auch 100% plus-Finanzierungen darstellbar! Beides geht bis zu Größenordnungen von jenseits 1 Million Dollars. Auch Baudarlehen (restriktiver) sind verfübar, wenn Sie denn partout Ihr Haus selbst bauen (lassen) wollen.
Unter "foreign nationals" versteht man übrigens Personen, die Staatsbüger eines anderen Landes als der USA sind, dort Ihren Hauptwohnsitz und ihre Erwerbsquelle haben. Für deutsche Staatsbürger wird nicht einmal ein Touristenvisum verlangt! Wer hingegen eine befristete Arbeits- und Aufenthaltserlaubnis für USA hat (non-permanent residents), kann unter Umständen bis zu 90% finanzieren. Für "permanent residents" (Green Card) gelten die gleichen Spielregeln wie für amerikanische Staatsbürger: 100% und mehr.
Erforderliche Nachweise
Die Anforderungen an Dokumentation sind für foreign nationals erstaunlich gering. Was immer benötigt wird, sind (a) Nachweis der Kreditwüdigkeit und (b) Nachweis einer Einkommensquelle. In USA wird Kreditwürdigkeit üblicherweise anhand eines "credit report" überprüft. Nun haben "foreign nationals" aber keinen US credit report, schon deswegen nicht, weil solche credit reports unter der Social Security Number (SSN) geführt werden, und als "foreign national" hat man eben keine SSN und kann auch kaum eine bekommen. In solchen Fällen ist der lender meist mit drei Kreditreferenzen aus dem Heimatland zufrieden. Einige verlangen aber auch eine Schufa-Selbstauskunft.
Die Einkommensquelle muß durch Arbeitgeberbescheinigung(en) verifiziert werden, aus denen sich ergibt, daß der Antragsteller seit wenigstens zwei Jahren in vergleichbarer Position tätig ist. Für Selbständige reicht eine Bescheinigung des Steuerberaters, wonach das Geschäft seit wenigstens zwei Jahren besteht. Angaben zum Einkommen brauchen oft nicht verifiziert zu werden, müssen aber plausibel erscheinen (im Vergleich zur Position). Bestehende Schulden müssen vollständig angegeben und die Salden verifiziert werden. Angaben zum Vermögen werden nur im nötigen Umfang (Eigenkapital, erforderliche Reserven) überprüft.
Die zum Kaufabschluss benötigten Eigenmittel müssen sich frühzeitig vor closing auf einem US-Bankkonto befinden. Es ist deshalb empfehlenswert, ein "checking account" in Florida schon einzurichten, sobald man sich mit dem Gedanken an einen Immobilienwerwerb trägt. Die Herkunft der Mittel wird übrigens (im Unterschied zu amerikanischen Antragstellern) so gut wie nicht überprüft: Solange die Gelder von einem deutschen Konto des Antragstellers auf sein amerikanisches Bankkonto transferiert worden sind (wire transfer), ist die Sache damit meist schon erledigt.
Problemfälle
Trotz aller "Einfachheit" der Darlehensgewährung an foreign nationals mag der eine oder andere "potentielle Auswanderer" immer noch ein Problem sehen, sei es aufgrund beeinträchtigter Kreditwürdigkeit im Heimatland, sei es aufgrund lückenhafter Beschäftigungshistorie oder aus anderen Gründen. Man hat zwar möglicherweise einiges an Bargeld, aber kann die sonstigen Anforderungen nicht erfüllen.
Wer wenigstens 40% des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen kann, für den gibt es auch in einem solchen Falle eine Lösung: Dafür gibt es sog. "Hard Money Lenders". Aus solchen Quellen sind Darlehen beschaffbar, bei denen es in erster Linie bis ausschließlich auf den Beleihungswert ankommt. Natürlich sind solche Darlehen etwas teurer als die "normalen" Darlehen, man braucht aber nicht zu befürchten, daß einem "Wucherzinsen" abverlangt werden. Southern Financing beschafft auch "hard money" loans!
Darlehenskonditionen
Für foreign nationals werden meist Darlehen mit variablem Zinssatz und unterschiedlich langen Festschreibungsdauern angeboten, die nicht wesentlich teurer sind als vergleichbare Darlehen an amerikanische Staatsbürger. Wir können sogar sog. "payoption"-Darlehen beschaffen, deren monatliche (Mindest-) Belastung bei etwa der Hälfte üblicher Monatsraten liegt. Die Mindestrate deckt weniger als die Zinsbelastung und führt daher zu einem Ansteigen des Darlehenssaldos. Das ist jedoch bei diesen Darlehensprogrammen ausdrücklich erlaubt und stellt im Endeffekt nichts anderes dar als die gleichzeitige Bereitstellung einer (flexiblen) zweiten Hypothek - einer Finanzierungsform, die foreign nationals ansonsten nicht offensteht.
Vorgehensweise und Absicherung
Wie macht man das denn nun konkret? Wenn Sie sich (vielleicht erstmals?) mit einem Immobilienerwerb in Florida gedanklich beschäftigen, empfehle ich folgende Vorgehensweise:
- Eröffnen Sie bei Ihrem nächsten Florida-Aufenthalt ein amerikanisches Bankkonto (checking account). Bei welcher Bank, ist egal. Suchen Sie sich eine aus, die "free checking" (gebührenfreie Kontoführung) UND online banking offeriert. Meist können Sie auch eine "Debit Card" haben, das ist so etwas wie eine Scheckkarte mit VISA oder Mastercard-Logo, also weltweit als "Kreditkarte auf Guthabenbasis" einsetzbar (Abrechnung in USD). Zur Kontoeröffnung sind meist nicht mehr als $100 erforderlich, wenn Sie ein "free checking account" haben wollen, kann es aber auch etwas mehr sein. Ansonsten brauchen Sie nichts weiter als 2 "picture ID's", also Ihren Pass und Ihren Führerschein. Sie werden ein Formular unterschreiben müssen (W8 = Certificate of Foreign Status), mit dem Sie kundtun, daß Sie in USA nicht steuerpflichtig sind. Ihre Kontoauszüge können Sie sich nach Deutschland schicken lassen. That's it!
- Sehen Sie sich in der GEGEND um, wo Sie vielleicht etwas erwerben möchten. In diesem Stadium geht es NICHT darum, Ihnen gefallende Objekte zu finden (die sind ohnehin schon längst verkauft, bevor Sie so weit sind), sondern um das Eingrenzen des GEBIETS, wo Sie vielleicht gern wohnen, häufiger Urlaub machen oder auch nur vermieten möchten.
- Rufen Sie mich an oder senden Sie mir eine email mit Ihrem Szenario, so daß wir eine "pre-qualification" machen können. Eine "pre-qualification" sagt Ihnen nicht nur, wieviel Haus Sie sich in Florida leisten (und finanzieren) können. Sie dient Ihnen auch im Umgang mit Maklern und Verkäufern dazu, sich als "seriöser und gut vorbereiteter Interessent" zu qualifizieren! Niemand in Florida hält sich gern mit "Sehleuten" auf, denen es im Grunde nicht ernst ist. Kosten: Keine.
- Suchen Sie sich einen deutschsprachigen "buyer's agent" (Realtor! Qualifikationen!) und besprechen Sie mit ihm/ihr, wonach Sie suchen. Wenn die "Wellenlänge" stimmt und Sie Angebote erhalten, die Ihnen gefallen könnten, arbeiten Sie eng mit Ihrem buyer's agent zusammen, ansonsten suchen Sie sich einen anderen. Arbeiten Sie NICHT mit mehreren Maklern gleichzeitig! Machen Sie Ihrem buyer's agent keine Konkurrenz, indem Sie auf eigene Faust tätig werden; ansonsten werden Sie nicht lange einen buyer's agent haben!
- Planen Sie für Ihren nächsten Florida-Aufenthalt mehrere Tage mit Ihrem buyer's agent für Besichtigungen und/oder für eine "tour of the area" ein. Ihr buyer's agent wird Ihnen nämlich voraussichtlich Gegenden und "communities" zeigen (können), von denen Sie nicht einmal geahnt haben! Und wenn Sie einen besonders einfühlsamen buyer's agent erwischt haben, dann zeigt er/sie Ihnen möglicherweise in dieser ganz unerwarteten Ecke GENAU DAS, was Sie eigntlich schon immer wollten.
- Wenn Sie etwas gefunden haben, was Sie kaufen möchten, lassen Sie Ihren buyer's agent ein Kaufangebot vorbereiten. Unterschreiben Sie es getrost, solange es mit den Daten Ihrer "pre-qualification" einigermaßen in Einklang steht! Solange ein entsprechender Finanzierungsvorbehalt im Angebot steht, können Sie nichts falsch machen. Sie können mich zu diesem Zeitpunkt aber auch gern anrufen, wenn Sie sichergehen wollen, daß die finanzielle Seite machbar ist und Ihre Finanzierungsklausel "wasserdicht" ist.
- Sobald Sie "unter Vertrag" sind, sollten wir uns treffen, die Einzelheiten der Finanzierung besprechen und alle erforderlichen Antragsformulare unterzeichnen. Sie erhalten spätestens nach drei Werktagen ein sog. "Good Faith Estimate", welches alle mit dem Darlehen UND dem closing zusammenhängenden Kosten auflistet, sowie ein "Truth-in-Lending Disclosure", welches die wesentlichen Konditionen des beantragten Darlehens einschl. APR (Effektivzins) widerspiegelt. Kosten: Keine.
- Anschließend werden wir die sonst noch benötigten Unterlagen bei Ihnen und anderswo anfordern, ein Wertgutachten für das Objekt in Auftrag geben und uns um eine Darlehenszusage bemühen. Parallel wird Ihr buyer's agent sich um alle Dinge kümmern, die ansonsten nach dem Vertrag zu erledigen sind (z.B. Inspection, Homeowners Association Documents, Disclosures, etc.). Sie werden auf dem laufenden gehalten, brauchen aber selbst weiter nichts zu tun.
- Wenn alles pünktlich und zur Zufriedenheit aller erledigt ist, sehen wir uns dann beim closing :-)
Denn auch da werden wir Sie nicht alleine lassen, wenn es um die Unterzeichnung ganzer Stapel von englisch-sprachigen, juristischen Dokumenten geht, es sei denn Sie wollen das in Deutschland abwickeln. Das geht nämlich auch: Der closing agent leitet Ihnen alle Dokumente nach Deutschland zu, Sie lassen Ihre Unterschriften beglaubigen (Notar NICHT erforderlich) und senden das Paket dann an den closing agent zurück. Für dieses Verfahren müssen wir allerdings immer ein paar extra Tage einplanen, und das kann manchmal knapp werden. Eine Verschiebung des closing date auf einen späteren Tag als vertraglich vereinbart sollten Sie auf jeden Fall vermeiden: Wenn der Verkäufer nicht vorher und schriftlich zustimmt, sind Sie vertragsbrüchig und haben etwaige Konsequenzen zu tragen.
